2011年12月1日 星期四

自地自建的步驟

自地自建的步驟
建築設計--請領建築執照--營建工程(建築師監造)--請領使用執照--室內裝修--完工搞定
建築設計階段--委託建築師事務所進行規劃設計 : 
1.基本資料調查--土地登記簿謄本、地籍圖、當地都市計畫....
2.業主需求探討--空間需求、預算評估


3.建築法規檢討--檢討土地使用分區(建蔽率、容積率)、建築管理相關法規
4.建築初步設計--繪製平面、立面、剖面圖,討論溝通
5.建築細部設計--建築定案(空間使用、外觀、量體、材料、設備),複委託水電、結構技師,
6.繪製建築執照圖、發包圖
7.營造預算編列--製作初步預算,包含結構體、建築材料、設備
營建成本(鋼筋、模板、混凝土、砂,單價各不同)各縣市略有出入,並因結構形式(如加強磚造、鋼筋混凝土、輕鋼構建築)、材料等級、設備等級不同,總成本亦不同。
一般粗抓透天厝,每坪約4萬~6萬。
8.業主需求與預算符合,準備發包及請領建築執照。
建築執照申請階段--委託建築師事務所辦理
1.拆除執照申請(一般併建造執照申請)
2.建造執照申請
書圖文件--申請書、委託書、土地使用權同意書(若起照人同土地所有權人則免)、建築師簽證、建築線指示圖、土地登記簿謄本、建物謄本(若無舊建物則免)、地籍圖、其他文件、建築執照圖
3.建築執照審查--
審查單位--各縣市政府建築管理課
協審單位--各縣市建築師公會
繳交規費--依各縣政府規定
4.審查通過後,領得建造執照
5.水、電、消防、電信審查(一般稱之為四大管線)
6.四大管線審查通過,申報開工
營建工程階段--發包給合格營造廠施工,建築師監造
1.尋找優良、信譽佳之營造廠(透過建築師、公會推薦,或親友推薦),建議參觀各家營造廠完工案例,確認施工品質優良者。
2.營造廠依據建築師發包圖說、標單報價
3.議價(討價還價)後營造廠得標,並要求其按圖施工
4.施工期間建築師按圖監造
5.施工期間配合建管單位勘驗
6.施工期限--依各縣市政府建築管理自治條例規定辦理--一般以三個月為基準,每層樓二個月3+3x2=9,一般都可以提前完工。
7.完工驗收(同時請領使用執照)
8.缺失改善,複驗通過後工程完工。
請領使用執照階段--委託建築師事務所或營造廠辦理
1.繪製竣工圖
2.備齊書圖文件
3.審查單位--各縣市使用管理課
4.審查通過後,領得使用執照
5.申請水電、門牌保存登記
6.建築物可合法使用
室內裝修階段--可併建築設計一同委託建築師事務所設計,或另委託室內裝修公司設計施工
程序略同建築、營造流程,室內裝修審查一般都不送(因為很麻煩,材料利用受限)
1.設計階段--室內裝修平面圖、立面圖、天花圖、空調圖、細部大樣圖.........,製作預算書
2.議價階段--依據室內裝修圖、預算書發包議價(可委託室內裝修公司施工或另外發包)
3.施工階段--可委託室內設計公司監工或自行監工
4.完工驗收,缺失改善,複驗通過後完工
5.家具、傢飾、電器選購
6.準備搬家,一切搞定
一般費用
1.建築設計(一般重點監造,不派員駐地)--依法定工程造價x7~10%(可打 
折,大多抓6%)以80坪計--5000x80x3.3x0.06=80,000
2.建築規費--幾千元
3.營造費用--80x4.5萬/坪=360萬
4.其他規費--代書費、規費......
5.室內設計費--一設計師名氣、設計內容不定(2000~10000元/坪),若建築 
設計即考慮室內設計,費用可省很多80x2000=160,000
6.室內裝修費--依室內設計內容,新成屋1~5萬不定80x2萬/坪=160萬
合計約400(不含室內設計,含家具)~600萬(裝潢的美美的)~800萬(精緻的民宿,可上雜誌.......)
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