2012年2月5日 星期日

蓋房子的估價單


土地融資在土地估價上,是有各式各樣不同之方法,如收益法、路線法、趨勢法、市場比較法、成本分析法等等,但在銀行估價上,雖無標準公式,但在空地(素地)使用上,較為普偏易懂的還是成本分析法。
成本分析法:
土地價格=建築完成後土地與建物之總銷售額-營建成本-銷管及財務利息費用-預估利潤(總銷售金額 × 預估利潤率,一般取 10%20%


總銷售額:
執行上先確定(或假設)日後土地運用規劃之建築種類(如辦公大樓、住宅、透天厝、套房、商場等等),同時就該土地分區之容積率(如住三為 225%等)及其他相關法規初估土地總樓地板面積(即可建面積,此係初估,惟已請有建照者,則逕依建照所列面積計算),透過市價調查,了解在同地區同質產品之售價,再以該售價套入樓地板面積後得到總銷售金額(實際上此處之可售面積一般會大於建築之樓地板面積,亦即銷售坪數有的並不列入樓地板面積計算,另有車位者,應先將車位之面積自總面積中扣除,而以車位數依平面或機械車位個別估算併入)
(註:如未核發建照之土地,實在很難確定未來可建面積,尤其有些土地尚可運用容積移轉或增加停車位等各種方式來增加容積,故一般無建照者估算會較保守。)

營建成本:
按欲興建之建物種類、樓層、結構來估算,一般銀行大概都有一份造價參考對照表,如北部12層鋼筋混凝土之大樓,估算每坪造價為 6萬元,則以此造價乘以總樓地板面積即得營建成本。(不同地區同質產品造價不同,一般而言北部較中南部稍高)

銷管費用:
包含廣告、庶務及其他業務費用,多數以總銷額之 510%估計(越容易短期clean結案的,費用率可以採低標,反之,則取高標以為保守)

財務費用:
就資金面考量,就欲融資之金額乘以可能核准之放款利率計算(融資金額包含土地融資與未來可能需要之建築融資),計算之計息期間則參考工期之完工日(或預定完工後之交屋日)

以上僅為粗略之估價說明,就銀行立場而言,如果各項成本(土地、營建、銷管及利息等)合計數已高於總銷金額,就代表沒有利潤,一般土地融資就不太會做了,然而,如果土地係早年取得,成本較低,另當別論,此外如係真合建(實質合建),建方就分配之建物總銷額大於成本而有利潤者,亦有不同考量。
土地估價不同成屋估價,它是很深的學問與專業,很難簡單說明,僅能大致敘述原則而已。
銀行承做土地融資不僅以成本分析而已,相對也會參考買價,亦即買價成本與估價結果比較而取較低者。對尚未取得建照者,考量也會更多,如土地之聯外情形有無通路權應取得未取得情形,有無地上未辦保存登記建物未拆除者,或有古老建物但未拆除並辦理滅失者;或是基地旁有其他鄰屋,興建時有無可能發生鄰損等,在在都是學問與經驗。
一旦土地蓋好建物後,就很難改變了,套句某xx曾說的,土地是麵粉,建屋是麵包,一旦麵粉成為麵包時,價值就確定了,只有空地方具有想像空間。故銀行也會注意這筆土地日後規劃之方式是否符合當地市場需求,規劃有所不宜者亦不敢隨便貸放,如在郊外低密度人口 地區蓋套房,或是鳥不生蛋地方蓋商場,或是在透天厝為主的地方蓋住宅大樓(但這項也不是絕對,苗栗等地區就曾證明偶有案例成功吸引外來族群,但失敗機率還是較高)

以上係本人實務經驗,似嫌零散,惟不動產本來就是一門複雜的學問,而在銀行實務上,只要調整預估利潤率、或造價、或預估成屋售價等,就會立即產生土地價值之改變,很多地方也頗為主觀,故所列僅供參考。
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