2011年12月9日 星期五

房屋公設比資訊


公設比簡單來說是公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值。
所謂公設比,是指房屋權狀坪數中,不屬於房屋室內實際坪數的部分,二者之間的比值。公設比愈高,代表公共設施、共同使用的空間愈大,可是實際屬於住戶私有的坪數卻相對縮小。
    
如果買到公設比偏高的房子,購屋客戶會認為是吃虧,因為總價五百萬元、五十坪的華廈,若公設比超過合理值,而高達30%,等於實際室內面積只有卅五坪,平均每一坪單價不再是十萬元,而是十四.二八 萬元;可是有些消費者卻認為,如果增加的公設是施工品質精緻而值得享受的或是綠地,那又有可能物超所值,所以見仁見智。
 
何謂公設比
小公+大公=銷售面積
銷售面積
主建物-室內面積附屬建物-陽台、花台小公-當層樓梯間電梯間走廊大公-一
樓門廳、屋頂突出物、台電配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室VIP設施
建蔽率
建築面積佔基地面積之比率。
容積率
建築地上各層樓地板面積之和與基地面積的比率。
容積率與
建蔽率的關係
兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和 
基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之
比來限制其使用密度。
法定空地
一宗土地依法建築所應留設之空地。依建築設計施工篇第27條規定:建築物地面
層超過5F或高度超過15公尺者,每增加一層或4公尺,其空地應增加2%。
法定空地比
建築基地依其都市計劃使用分區所在而有不同的建蔽率,如住宅區中基地
面積10O坪,規定建蔽率60%,即可建築面積烏60坪,則其法定空地比為40%,
亦即需保留40坪的法定空地。
樓地板面積
建築物各層牆中心線內之水平投影面積。但不包括露台、陽台及法定騎樓面積。
建築物高度限制:依建築技術規則規定,非實施容積管制地區,建築物高度

不得超過基地面積前道路寬度之1.5倍加6公尺。
建築物高度
自基地地面計量至建築物最高部份之垂直高虔。但女兒牆未超過1.5公尺,屋頂突
出物面積未超過建築面積1/8者,且高度未超過6公尺者,不計入建築物高度。
樓層高度
室內地板面至直上層地板面之高度。
法定騎樓
依各縣市規定之道路寬度及使用分區所規定留設之供公眾通行之走道。法定騎
樓所佔面積不計入基地面積及建築面積;但退縮騎樓地未建築部份可計入法定空地。
迴車道
私設通路長度超過3S公尺且為單向出口者,依規定應設汽車迴車道供汽車迴車之用。
停車空間
依建築技術規則規定,每輛停車位寬2.5乃公尺,長6公尺;但設置於室內之停車位
1/2車位數,每輛停車位寬度及長度各寬減25公分(即2.25公尺X5.75公尺)。停車
庫室內淨高不得小於2.1公尺。
車道寬度
基地面積在1500M以上者,其設於地面層以外樓層之停車空間應設汽車車道;其為
單向進出口,且車位數達50輛者車道及汽車進出口至道路問之通路寬度應為雙
車道寬度。單車道寬度應為3.5公尺以上,雙車道寬度應為5.5公尺以上。
法定停車位
即依照建築技術規刖,大樓按其總樓地板面積多寡所必須設置之停車位。有產權
,但沒有獨立權狀、不得與主建物分開買賣。且買賣對象僅限定同楝大樓的住戶。
增設停車位
 此係法定停車位以外,建商因超挖增加面積所規劃之停車位、此種停車
位之產權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記,且其停車位之使用收益
乃由該停車位所有人自行為之,惟其出售之對象與法定停車位不同,並不
限定於該區分所有建築物之區所有人。
獎勵停車位
建商依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」所設置之停車位。依本要
點增設之停東空間,應提供公眾使用,除應於建築執造、使用執造及平面
圖上加註「於*層樓增設公共停車空間*輛供公眾使用外」,起造人或所有
權人並應於建築進出口明顯位置設置標示牌,並負責管理維護。

很多專業人士及大學教師多公設比也多不瞭解,長久以來許多民眾對公共設施總有一些迷失,誤以為「我家的公設比高是正常的,因為我們大樓有很大的中庭花園啊!」,其實中庭花園大多為法定空地而非公設。因此,中庭花園大部分為法定空地,不列入公設面積,列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋,如一樓或地下室羽毛球場。
另外,尚須注意到小公面積是否有登記在主建物面積,銷售時訴求低公設比,若只看謄本無法明確得知,必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同,藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。
最後,某些建商為了降低每坪單價,會將停車場、車道都畫入銷售面積,算下來雖然每坪單價變便宜,但實際上卻是買貴了!因此,比價時不能只比登記坪數,也要看公設比,換算出室內實際坪數的單價。


一般公共設施合理負擔比
  
公設面積佔權狀總面積比
五樓以下 0%--5%五至七樓  5%--12%八至十二樓 12%--20%十二樓以上  20%--28%有開放空間連棟式集合住宅 約30%

舉例...建物面積是40 公共設施8 算法很簡單 就是..
÷
40 =0.2公設比就是20%
真正影響公設比多寡的因素是房屋的容積率與建蔽率

開放中庭無頂蓋不算 室內游泳池須納入 中庭經常被誤認為是造成公設比偏高的原因之一,其實開放式的中庭無頂蓋設計,不計入面積內的計算。
先弄清楚

公共設施又區分為「大公」與「小公」,大公是指全社區共同使用分攤的設施,例如屋頂機房、水塔、電梯機房、消防幫浦機房與蓄水池等,都是大樓必備的設施,依照各戶面積大小比例來分攤。 小公則是指各戶單層的樓梯間面積,因各戶的樓梯間基本上都是該樓層住戶所使用,所以由當層住戶分攤,有時社區分成好幾棟大樓,可能是2併、3併或4併格局,因此小公所分配的公設大小就有所不同,造成同1社區住戶,公設比卻不一樣。
不計入
 常有人誤以為:「我家社區的中庭很大,所以公設比偏高是應該的」,但這是錯誤的觀念。開放式的中庭花園與屋頂可直接看到天空,並不計入面積,想分辨各空間是否計入面積計算,只要看該空間使否有頂蓋就可得知。
無頂蓋的空間不計入面積,例如露台上方無頂蓋,不計入面積,但陽台上方有頂蓋,就須計入面積,並歸類在室內面積內,而常見的游泳池、健身房、KTV或圖書館等休閒設施,若設置在室內空間裡,當然要計入面積,並由全體住戶共同分攤。
為了降低公設比,建商常會大量增加雨遮的面積,因雨遮為附屬建物,計入室內面積內就可有效降低公設比。但原本雨遮是因為台灣的氣候多雨,且夏季陽光強烈,雨遮可減少陽光射入室內,減少冷氣的耗能,不過因雨遮面積無法使用,又計入買賣坪數,讓人有「花錢買不能用的空間」的疑慮。為此,部分建商開始將雨遮轉變成可以收納物品的空間,甚至規劃成陽台一般,從落地窗進出,有排水孔,還有矮牆與扶手欄杆,變成可使用的空間。
此外,機房原本的用意在放置冷氣主機使用,為美化建築外觀,面積至少2×2平方公尺,不過現在也變成室內空間在使用。 高樓公設增至30% 以往建築物只須設置1支樓梯,小公約佔11~12%,但20068月以後所申請的建照,為了消防安全考量,8樓以上的建築物都必須設置2支樓梯,大幅提高公共設施的比例,小公已提高16~18%,使得近期建築物的整體公設比拉高至30%,有些甚至更高。 公設比計算方式 公設比=(公用部分面積×權利範圍)╱(主建物面積+附屬建物面積+共用部分面積×權利範圍)
例如:室內面積100平方公尺、陽台16.7平方公尺、雨遮8.2平方公尺、公用部分300平方公尺、權利範圍90分之1公設比=(300×190)╱(10016.78.2300×190)=25.99%
21 
世紀不動產 陳瑞平


開放中庭無頂蓋不算室內游泳池須納入 中庭經常被誤認為是造成公設比偏高的原因之一,其實開放式的中庭無頂蓋設計,不計入面積內的計算。
先弄清楚
公共設施又區分為「大公」與「小公」,大公是指全社區共同使用分攤的設施,例如屋頂機房、水塔、電梯機房、消防幫浦機房與蓄水池等,都是大樓必備的設施,依照各戶面積大小比例來分攤。 小公則是指各戶單層的樓梯間面積,因各戶的樓梯間基本上都是該樓層住戶所使用,所以由當層住戶分攤,有時社區分成好幾棟大樓,可能是2併、3併或4併格局,因此小公所分配的公設大小就有所不同,造成同1社區住戶,公設比卻不一樣。
不計入 常有人誤以為:「我家社區的中庭很大,所以公設比偏高是應該的」,但這是錯誤的觀念。開放式的中庭花園與屋頂可直接看到天空,並不計入面積,想分辨各空間是否計入面積計算,只要看該空間使否有頂蓋就可得知。
無頂蓋的空間不計入面積,例如露台上方無頂蓋,不計入面積,但陽台上方有頂蓋,就須計入面積,並歸類在室內面積內,而常見的游泳池、健身房、KTV或圖書館等休閒設施,若設置在室內空間裡,當然要計入面積,並由全體住戶共同分攤。
為了降低公設比,建商常會大量增加雨遮的面積,因雨遮為附屬建物,計入室內面積內就可有效降低公設比。但原本雨遮是因為台灣的氣候多雨,且夏季陽光強烈,雨遮可減少陽光射入室內,減少冷氣的耗能,不過因雨遮面積無法使用,又計入買賣坪數,讓人有「花錢買不能用的空間」的疑慮。為此,部分建商開始將雨遮轉變成可以收納物品的空間,甚至規劃成陽台一般,從落地窗進出,有排水孔,還有矮牆與扶手欄杆,變成可使用的空間。
此外,機房原本的用意在放置冷氣主機使用,為美化建築外觀,面積至少2×2平方公尺,不過現在也變成室內空間在使用。 高樓公設增至30% 以往建築物只須設置1支樓梯,小公約佔11~12%,但20068月以後所申請的建照,為了消防安全考量,8樓以上的建築物都必須設置2支樓梯,大幅提高公共設施的比例,小公已提高16~18%,使得近期建築物的整體公設比拉高至30%,有些甚至更高。



公設比計算方式 公設比=(公用部分面積×權利範圍)╱(主建物面積+附屬建物面積+共用部分面積×權利範圍)
例如:室內面積100平方公尺、陽台16.7平方公尺、雨遮8.2平方公尺、公用部分300平方公尺、權利範圍90分之1公設比=(300×190)╱(10016.78.2300×190)=25.99%
21 
世紀不動產 陳瑞平


常見的公設產權問題包括以下幾點:
• 
一、將中庭花園誤以為公設面積
中庭花園大部分為法定空地,不列入公設面積,列入公設面積計算者需其上方有大樓本身結構之頂蓋,如一樓或地下室羽毛球場。
• 二、小公面積登記在主建物面積,銷售時訴求低公設比
公共設施面積包含大公及小公之面積,有部分個案將小公面積登記在主建物面積中,若只看謄本無法明確得知,必須看「建物測量成果圖」並依圖與建物格局比對是否有不同,藉以確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。
• 三、地下室公設面積全體住戶平均分攤
此類型大樓之地下室大部分有設置停車位,地下室公設面積全體住戶平均分攤,大樓住戶停車位多無法一戶配置一車位,必須定期抽籤分配承租,管委會可收停車位租金,住戶因此可繳納較少管理費;但也可能面臨無法購買地下室停車位之不便。
此外,此類型大樓公設比較高,地下室每坪單價通常較主建物低,相對比較,大樓每坪單價也會受影響。
• 四、大樓地下室停車位面積縮水,將部分車道面積分攤給全體住戶
出售停車位時通常以「個」來計算價格,較不會注意停車位坪數大小,按車位長寬及車道分配計算,一般平面車位含車道等公設面積,約佔7坪,機械式則為3.5~5坪。建議可調閱地政機關之謄本,若車位面積少於這個經驗值,有可能是建商將部份車道面積分攤給住戶,最好再向建商詢問清楚。
預防花大錢買到虛坪
建議購屋時,一定要更冷靜,多比較各項優惠措施、方案,衡量自身能負擔的頭期款和貸款金額之後,緊接著精算公設比。
某些建商為了降低每坪單價,會將停車場、車道都畫入銷售面積,算下來雖然每坪單價變便宜,但實際上卻是買貴了!因此,比價時不能只比登記坪數,也要看公設比,換算出室內實際坪數的單價,才是聰明的購屋方式。
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