老屋翻修要治本 管線防水優先做

老屋翻修要治本 管線防水優先做

很多人喜歡購買坪數實在的老公寓，不用把錢花在公設上，不過，中古屋可不比新屋，房子越老問題就越多，屋況多少都有狀況，因此，少不了要花錢裝修，該解決的問題，一定不能忽略，特別是基礎工程的施工要紮實，強化好中古屋的體質，才能避免日後漏水、壁癌等惱人的問題發生。

每10年更換水電管線 優先解決漏水問題

「為了健康與安全 建議每10年更換一次水電管線！」設計師說，如果的中古屋屋齡超過10年，且所使用的是會生鏽的鐵管，那建議一定要汰換；值得留意的是，如果電線粗細不一，可能會造成走火，而總電量不足也可能經常引發跳電。

此外，漏水問題如果沒有解決，不但會讓居家潮濕浸水，還有可能殃及鄰居，引起糾紛，可請專業人員來抓漏，找出漏水的源頭及主因，再選擇解決方案，只是，抓漏步是一件容易的工程，如果不是住了很久的老屋，購屋時，最好找專業的鑑定師好好看看，否則處理起來費時費工，得不償失。

處理壁癌要徹底 防水工程要做足

壁癌的出現通常是由於牆壁中的鹽份含量偏高或防水層遭到破壞，最好請專門處理壁癌、防水的公司到現場勘查，常見的處理方法為將化學藥劑打入牆壁中稀釋壁鹽，或是打入膨脹劑使縫隙填滿，再將內外層的防水工程做好。

此外，預防勝於治療，所以浴室、陽台、外牆的防水一定要作足，才不用擔心漏水滲水的問題，尤其，很多人都會忽略窗台防水，提醒消費者，換鋁窗時要記得前後各做一次防水，防水用料也一定要足夠，否則效果可是會大打折扣的。

設計師提醒，很多人以為老屋裝潢翻修，重點在於粉刷裝潢，讓房子有新的面貌，但買了二十年以上的房子，內部的問題比裝潢精美來的重要，建議要先把預算，放在管線、防水等看不見的地方，畢竟房子要住的長久，如果不能治根，只從肉眼看到的外觀改起，時間一久，房子問題叢生，到時候要挽救，可能就沒這麼容易了！

老屋翻修省錢術 首重基礎工程

房價回漲，不少人偏好屋齡高但價格相對經濟實惠的中古屋，而20年以上老屋的房價雖然相對平易近人，但搬進去之前的裝潢，卻是一件浩大的工程，省了買屋的支出，卻必須在裝潢上大興土木，仍是一筆不小的開銷，如果預算真的有限，專業設計師建議最好能省則省，減少過度美化的裝潢，但水電管線、天花板等基礎工程，仍是不可偏廢的項目！

屋齡逾七年 水電管線應全換

「老屋的價格可能低於成屋許多，但為了居住舒適安全，最好重新更換全屋的水電管線！」多數的設計師會建議購買舊屋，首先要計算還想使用這個房子多久，屋齡超過7年，建議全部更換水電管線，因為一般人都會希望自己住個20年，不然就需要在住到第三年的時候，重新換管線。

此外，防水處理也不能省，如果想省錢，能不打掉的牆千萬不要打，多使用現成家具代替木工；此外，設計師也提醒，棟距太窄與從樓上往下漏水的老房子，施工問題重重，不要購買。

美化工程量力而為 二樓易堵塞勿買

雖然房價較低，但老屋是所有屋型中裝修費用最高的，因屋況老舊，很多基礎工程本來就有一定使用年限，年限到了就要更新，為了居家安全，基礎工程的改造更新絕對不能省，至於其他美化工程，則可視自己的預算量力而為，一般來說，基礎工程包含了水電管線、泥作、鋁門窗更換。

屋齡超過20年，排水管過於老舊，容易嚴重堵塞，除了不能排水外，有時還會造成污水回流的情況。

一根供整棟樓住戶使用的排水管，常會因為某一戶不慎堵塞排水，使得低樓層住戶的陽台或廚房淹水，因此，設計師認為，舊公寓二樓是最容易堵塞的樓層，不建議購買；如果買低樓層的房子，應重新配管線，接到地下排水處，並將舊管線封住不要使用，避免發生排水口倒流情況。

舊屋翻修程序原則與注意事項

舊屋翻新的工程比新房裝修來得繁複，從水電到土木拆除、裝修，包含了大大小小的細項，而每一項環節都需注意，才能確保裝修的品質。以下Web搜尋集合列出四大檢驗要點共15個工程檢查事項與6大原則及4程序，只要按照以下的注意事項鉅細靡遺的檢查，即能輕鬆的再創老屋的全新風貌。

【一、電力工程總檢驗】

1.)總電量要配足因應現在家電用品日趨多樣化，相對的用電量也大為增加，每一迴路的用電分配也就相對不容忽視，尤其是總電量分配一定要配足，否則很可能在使用多項電器時，就會產生跳電的情形。如果有總電量不足的情形時，最好向電力公司外電申請。

2.)電箱應為無熔絲開關如果是20年以上的房子，所用的電箱最好換成無熔絲開關，較為安全。

3.)所有線路均需配管（電線、電話線、電視訊號線…）所有線路不只要配線、更要配管，才能避免老鼠或其它震動破壞電線，更可避免電波的互相干擾，而日後重新抽換或加線時，也有管路可尋。

4.)冷氣的使用型式（窗型或分離式）不論是何種冷氣都需考慮其排水的配管與用電的插座，使用分離式冷氣尚需考慮室內機的安裝位置及冷煤管的配送，最好都需在事前完善規劃妥當。

【二、用水排水工程總檢驗】

5.)考慮原水塔是否該換新如果原來使用的水塔過於老舊、或保養不易，不妨在重新裝修時一併更換，一般家用水塔只需花上數千元，卻能讓提昇生活品質。

6.)測試水壓（不足時需加裝加壓馬達）許多老房子都會出現水壓不足的現象，導致洗澡時水溫忽冷忽熱，或是無法使用如按摩式龍頭或按摩浴缸，因此重新裝修時千萬別忘記測試一下水壓，若有水壓不足的現象則需加裝加壓馬達。

7.)排水及給水最好另外接新管超過屋齡20年的老房子，因排水管太過老舊且管壁嚴重堵塞，常有排水管非但不能排水，甚至還會冒出水來的現象。

而一根提供整棟住戶使用的排水管，常會因一戶不慎堵塞而使得低樓層住戶排水不良。所以，重新配管時最好另接新管至地下排水處，並將舊管封住不再使用，如此可避免花錢裝修後，還要擔心排水口倒流的情形發生。

8.)浴室、陽台、外牆防水要做足唯有做足防水才能不用擔心漏水、滲水的問題，尤其是很多人容易忽略窗台防水工程，在舊屋翻新時，如需換鋁窗則應於安裝前後各做一次防水，才是最有保障的作法。

9.)漏水一定需處理，漏水是舊屋翻新時令人頭痛的大麻煩。

因此若發現漏水要先抓漏，而抓漏就必需先放水測試出漏水的源頭及主因，再選擇解決的方法。

而以下就是常見漏水原因與解決方法：

1.頂樓天花板漏水→頂樓全面做防水；

2.隔間牆內水管漏水（多為兩管接頭處）→打牆將接頭處鎖緊，試水無漏水情況後封牆；

3.天花板上方落水管及糞管漏水→將漏水處修補或換管（應先告知樓上住戶，以免發生糾紛）；

 4.浴室隔間牆漏水（以浴缸處最常見）→整間打除後，重新作防水處理（只作會滲水部分）；

5.窗台滲水→加作雨遮及窗台防水；

 6.陽台外推處天花板滲水→樓上陽台打除後，重新作防水處理（需徵得樓上住戶同意）。

【三、土木工程總檢驗】

10.)木作最好使用經過防蟲處理的角材所有的木作產生蛀蟲現象，都是發生於角材上面，而一般角料有防腐處理，也有防蟲處理，最好指定廠商使用經過防蟲處理的角材，以減低遭蟲蛀的機率。或預算足夠就使用PVC仿木角材吧。

11.)壁癌的處理方法一般壁癌多是由於牆壁中鹽份含量較高，或是外牆防水層被破壞所造成。

最好是請專業處理壁癌、防水的公司來現場察看，並提出解決方式。大部分處理的方法為：將化學藥劑打入牆壁中使壁鹽稀釋，3天後再內外層的防水工程；或是採用打入膨漲劑使其將縫隙填滿，再將內外層的防水做好。

12.)拆除磁磚時最好連原來粉光的水泥一併打掉（日後磁磚較不易剝落) 拆除磁磚時，最好連原來粉光的水泥一併打掉，不但可以減少日後磁磚剝落的機會，而且重新打底時可避免牆壁過厚，可增加使用空間。

13.)拆除時不可拆樑、柱及承重牆（通常為外牆）基於安全考量與法規的約束，舊屋翻新時不可拆除時樑、柱及承重牆，因為樑、柱及承重牆對建物本身具有支撐與承重的功能，是不得任意破壞的。

14.)頂樓加蓋或整修需先向有關單位申請許多的舊屋都有頂樓或前後院加蓋的情況，相對地，對違建的管理及修繕更是不得忽視。

首先，需向有關單位報備，可省卻很多的麻煩與被告的困擾，也不至於讓重新裝修的錢白白浪費。

【四、其它工程總檢驗】

15.)瓦斯管及對講機移位交由有專門執照的工程人員較有保障瓦斯管及對講機的移位或安裝，都有專屬的執照工程人員，不應交由水電師傅安裝，而是應該由專門執照的工程人員施作比較有保障。

原則1.每10年更換水電管線

考量到健康與安全性，設計師建議每10年更換一次水電管線。如果你買的中古屋屋齡超過10年，且所使用的是會生鏽的鐵管，那建議你一定要汰換。另外，值得留意的是如果電線粗細不一可能會造成走火，而總電量不足也可能經常引發跳電。

原則2.優先解決漏水問題

漏水問題沒有解決，不僅會讓居家潮濕浸水，還有可能殃及鄰居，引起糾紛。可請專業人員來抓漏，找出漏水的源頭及主因，再選擇解決方案。

常見漏水原因 解決方案

頂樓天花板漏水                        頂樓全面做防水

天花板上方落水管及糞管漏水        將漏水處修補或換管（預先告知樓上用戶）

浴室隔間牆漏水（近浴缸處最常見） 整間打除後重新作防水

隔間牆內水管漏水（多為兩管接頭） 打牆後將接頭處鎖緊並測試無問題後封牆

窗台滲水                                 加作雨遮及窗台防水

原則3.處理壁癌要徹底

壁癌的出現通常是由於牆壁中的鹽份含量偏高或防水層遭到破壞，最好請專門處理壁癌、防水的公司到現場勘查，常見的處理方法為將化學藥劑打入牆壁中稀釋壁鹽，或是打入膨脹劑使縫隙填滿，再將內外層的防水工程做好。

原則4.防水工程要做足

預防勝於治療，所以浴室、陽台、外牆的防水一定要作足，才不用擔心漏水滲水的問題。尤其很多人都會忽略窗台防水，提醒你換鋁窗時要記得前後各做一次防水。另外，防水用料也一定要足夠，否則效果可是會大打折扣的。

原則5.所有線路均需配管

包括電線、電話、網路、電視、冷氣、視廳設備等最好在裝修前就規劃好管線。配管的好處在於可避免電波互相干擾，並且化明管為暗管，讓空間看起來更整潔。

原則6.重新思考動線與格局

老屋常有動線不佳、格局不良的問題，規劃時除了讓動線流暢，排除障礙物外，也要儘量找出空間與空間的最短距離，以省時省力，增加空間使用坪效。規划動線時可參考下列基準：

1. 走道寬度不得小於80公分。（90~120公分最佳）

2. 有櫥櫃的走道距離為櫥櫃單扇門片寬加 40~60公分。

3. 衣櫃深約60公分。

4. 床邊距離衣櫃至少70公分。

5. 書桌深為40~60公分。

6. 床邊距離書桌至少70公分。

7. 淋浴間寬至少80公分。

8. 廚房、浴室的門片寬約75公分，房間的門片寬為90公分。

9. 浴缸寬度約72公分。

10. 餐椅與牆距離至少35公分。

程序一:舊屋結構、牆面的檢驗：

舊屋翻新的第一重點，即是台灣的舊屋多經歷過大地震的侵襲，必須留意房屋結構、牆面、地面、天花板是否因此受損、產生裂縫，或因老化、使用不當，而有裂紋、脫落、起砂、生霉、滲水等現象，

並在舊屋翻新過程中，進行基層補強、防水、修飾，否則之後進行的舊屋翻的粉刷、裝飾等裝潢工程，容易產生不均、起泡、發霉等問題。

程序二:管線的檢驗：

舊屋翻新第二個注意的重點，就是舊屋的水電、冷氣管線會隨著時間而繡蝕，尤其電路電線更需注意，才能維護居家安全。

舊屋翻新工程，通常會在檢驗水路管線時，進行防水測試，檢查水路管線是否因時間而老化、銹蝕，以及水壓是否足夠。

而電路電線則必須注意，電線老舊、漏電及電力負荷的問題。一般而言，為配合舊屋翻新裝潢工程、以及現代生活型態改變，舊屋的水電管線，通常會在翻新裝潢過程中重新被配置、安裝，以確保安全、便利。

程序三:風格的設計裝修：

舊屋翻新的第三個重點，即是裝潢風格的選擇。近幾年來，室內設計主流簡約風，明亮的室內採光、乾溼分離的衛浴設計、吧檯式餐廳、以及植栽、水景等裝潢重點，想要將舊屋翻新的屋主們，不如趁機會趕搭這股流行風，只需小額就屋翻新裝潢費用，就能獲得全然一新的新生活。

程序四:預算編列:

舊屋翻新的第四個重點，即是翻修預算的編列。

大致如下列各項工程:

一、設計規劃

  二、拆除工程 

 三、防水工程 

四、門窗工程 

五、泥作工程 

六、水電工程

七、木作工程 

八、油漆工程 

九、設備工程 

十、家具裝飾 

十一、其他雜項