土地登記問與答

壹、綜合篇 一、問：何謂土地登記？答：土地登記為地政機關依法定程序，將應登記事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得、設定、喪失及變更情形記載於登記簿，以確定其權利之歸屬與權利狀態而公示於第三人，並藉以管理地籍、課徵土地稅賦及推行土地政策之行政行為。
 
二、問：有哪些土地登記項目可以用郵寄方式申請？答：土地登記得通信申請之項目有： 
（一）住址變更登記。 
（二）抵押權全部塗銷登記。（限金融機構函送者） 
（三）姓名變更登記。（戶籍資料記載姓名變更者為限） 
（四）地目變更登記。（都市計畫編定為建築用地，並變更為「建」地目者為限）
（五）建物門牌整編登記。
（六）加註書狀。
 
三、問：我的所有權狀不見了，應該怎麼辦？答：不要再拖了，馬上帶著您的「身分證正本」到不動產轄區地政事務所申辦「書狀補給」登記吧！地政事務所審查無誤後公告30日，無人提出異議者，於公告期滿就可以發給您新的所有權狀。
 
四、問：我的所有權狀壓在債權人那裡（被老婆扣留），拿不回來，可不可以申請補發？答：現行地政法令對於「書狀補給」登記的受理原因，只限於「滅失」，簡單說就是「不見了」才可以申請補發；所有權狀壓在債權人那裡（被老婆扣留），權狀並沒有滅失，所以不符合申請補給之要件。 
【注意看這裡】 
權利書狀被他人扣留並未遺失或切結事由與事實不符，將有觸犯刑法第214條規定：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人，遭處3年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」之虞。
 
五、問：書狀換給（含重測、重劃後權狀之換領）如何辦理？應備那些文件？答：如為本人親自辦理，請攜帶身分證正影本、印章、權利書狀至本所五樓單一窗口辦理或通信申請，1小時內登記完畢。若委託他人代理（不受理通信申請）申請者，則申請人身分證檢附影本切結蓋章即可，另應攜帶代理人的身分證正本、印章。 
 
六、問：權狀遺失書狀補給如何辦理登記？應備那些文件？答：書狀補給登記應備之文件如下： 
（一）登記申請書。 
（二）登記清冊。 
（三）補發原因証明文件（權利人書狀遺失、滅失切結書）。 
（四）身分證明文件(戶籍謄本、身分證影本或戶口名簿影本)。 
（五）其他依法令應備之文件。
申請登記時，可委託代理人檢附印鑑證明書或申請人應親自到場，提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關指定人員核符後同時簽證。
 
七、問：我的戶籍地址改了，在貴所轄區有不動產，應該到貴所辦理什麼手續嗎？答：戶籍地址如有變更，且不動產坐落於高雄市，可向本市各地政事務所申辦登記名義人之「住址變更」登記（可跨所申辦）。
 
八、問：我的房屋門牌經戶政機關整編了，應該到貴所辦理什麼手續嗎？答：房屋門牌經戶政機關整編，應向房屋轄區地政事務所申辦「門牌整編」登記。如果建物所有權狀是人工權狀，背面仍有空白欄位可以加註，原則上加註整編後門牌發還；如果是電腦列印權狀無法加註，則免費換發新權狀。
 
九、問：我改名了，在貴所轄區有不動產，應該到貴所辦理什麼手續嗎？答：姓名有變更，可向本市各地政事務所申辦「更名」登記（可跨所申辦）。
 
十、問：申請土地登記檢附印鑑證明書之目的為何？有效期限為多久？答：申請土地登記時檢附義務人或當事人之印鑑證明，其目的在於證明登記之申請係出於義務人或當事人本人「真意」。另印鑑證明之有效期限以登記原因發生日期前1年後核發者為限。
 
十一、問：申辦土地、建物登記案件，須繳納何種費用？答：申辦登記案件，需繳納下列費用：
（一）登記規費─應依照土地法及相關法令規定繳納。登記費未滿新台幣一元者,不予計徵。其計徵標準：
1.土地總登記：由權利人按申報地價繳納登記費千分之二。
2.建物所有權第一次登記：按建物權利價值千分之二繳納。
3.權利變更登記：按申報地價或權利價值千分之一繳納。
4.他項權利設定登記：按權利價值千分之一繳納。
5.他項權利內容變更登記，除權利價值增加部分依增加價值千分之一繳納登記費外，免納登記費。
（二）書狀費─土地所有權狀﹑建築改良物所有權狀及他項權利證明書，每張新台幣捌拾元。但因逕為分割，所有權人就新編地號請領權利書狀及其他法令有規定者，免納書狀工本費。
 
貳、建物所有權第一次登記篇 一、問：申請書的原因發生日期如何填寫？答：（一）有使用執照之建物，以使用執照之「核發日期」為原因發生日期。
    （二）實施建築管理前無使用執照之建物，以「建築完成日期」為原因發生日期。
 
二、問：起造人2人以上協議，要不要附印鑑證明？答：土地登記規則第41條第12款規定，建物所有權第一次登記與申請書權利人所蓋印章相符者免附印鑑證明書，又該條所謂「申請書」係指「登記申請書」（內政部審查手冊第P80頁）。
所以呢，起造人2人以上協議，只要協議書上所蓋印章與登記申請書權利人印章相符，免附印鑑證明。
 
參、所有權移轉登記篇 一、問：土地買賣移轉過程中，土地承買人及出賣人需注意那些事項？答：一、土地承賣人需注意事項：
〈一〉事前需先調查土地地形：位置、現狀、界址及相關地理位置，請向地政機關申請地籍圖謄本，再套上都市計畫圖，並詳查土地登記簿謄本。
〈二〉買賣契約應與土地所有權人或土地所有權人正式委託的地政士訂立。
〈三〉該筆土地上如設定有抵押權登記，需先要求土地所有權人在限定時間內塗銷該抵押權，防止出賣人取得價款後，不配合避不見面。
〈四〉因土地使用性質、建蔽率及容積率均不相同，需查明該筆土筆管制情形。至於如購買耕地時，需檢附農業用地作農業使用證明書或符合土地使用管制規定證明書。
〈五〉參考政府當年公告土地現值或參酌鄰近地區已成交買賣實例價格，作為決定土地成交價格。
〈六〉土地上如有設定地上權或訂有耕地三七五租約或訂有基地租約建有他人建物、則地上權人、典權人或承租人有優先購買土地的權利。土地出賣人應注意事項：
出賣售價可參考土地公告現值及附近目前成交價格訂定。土地增值稅依照相關稅法的規定由出賣人負擔，按土地漲價總數額課稅，如土地無漲價無增值，雖土地移轉買賣，仍予免稅。
申請登記時間：
不動產物權之得喪變更，以登記為生效要件。因此買賣移轉於雙方簽約後，應於一個月內會同前往地政事務所辦理所有權移轉登記，買方權益才可獲得保障，並避免被處逾期登記費罰鍰。
 
二、問：買賣登記如何辦理？應檢附那些文件？答：申報土地增值稅、契稅→繳清稅款→查欠地價稅、房屋稅→申請買賣登記 
（一）由承買人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書（公契，一式三份）並蓋妥雙方印章。其中1份土地契約書及建物契約書貼印花稅票（稅額為買賣價款總金額千分之一）。 
（二）申報土地增值稅、契稅，繳清稅款後記得至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅喔！ 
（三）持下列文件至不動產轄區地政事務所辦理買賣登記： 
1.土地登記申請書。 
2.土地建物買賣所有權移轉契約正、副本（貼印花的那1份是正本）。 
3.土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書第1聯及第2聯【第1聯釘在正本上，第2聯釘在副本上】 
4.承買人與出賣人之身分證明文件(如本國人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本擇一檢附)。 
5.出賣人之印鑑證明正本（如未蓋印鑑章，請持國民身分證正本至地政事務所核對身分）。 
6.土地、建物所有權狀。
 
三、問：贈與登記如何辦理？應檢附那些文件？答：
（一）由贈與人與受贈人共同訂立土地建物贈與所有權移轉契約書（公契，1式3份）並蓋妥雙方印章。 
（二）其中1份土地契約書及建物契約書貼印花稅票（稅額為贈與價款總金額千分之一）。 
（三）申報土地增值稅、契稅、贈與稅（和買賣登記比照，多了此項），繳清稅款後，還是別忘了應先至稅捐機關查欠地價稅、房屋稅喔！ 
（四）持下列文件至不動產轄區地政事務所辦理贈與登記： 
1.土地登記申請書。 
2.土地建物贈與所有權移轉契約正、副本（貼印花的那1份是正本）。 
3.土地增值稅、契稅繳款(免稅)證明書第1聯、第2聯【第1聯釘在正本上（正本為貼有印花稅票的那1份），第2聯釘在副本上】及贈與稅繳清（免稅）證明書正、影本。 
4.受贈人與贈與人之身分證明文件(如本國人：身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本擇一檢附)。 
5.贈與人之印鑑證明正本（如未蓋印鑑章，請持國民身分證正本至地政事務所核對身分）。 
6.土地、建物所有權狀。
 
四、問：所有權人在國外，如何出售房屋？答：由所有權人本人親自向旅居當地我國駐外單位申請授權書簽證，授權國內親友辦理買賣登記。
依民法規定，買賣應「特別授權」，所以授權書上的不動產標的及授權事項（如：買賣）均應填寫清楚。
除檢附被授權人身分證明及印鑑證明，仍應檢附授權人身分證明（原在台之戶籍謄本、除戶戶籍謄本、國民身分證影本等影本擇一皆可）。
 
五、問：共有土地或建築改良物須經多少共有人及其應有部分同意始得處分？答：共有土地或建築改良物，其處分、變更、及設定地上權、永佃權、地役權或典權，依土地法等規定應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
 
肆、繼承登記篇 一、問：繼承系統表的「標準」切結語為何？答：如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任」（土地登記規則第119條）
另外，順便告訴各位，使用在稅捐機關拿的繼承系統表辦理繼承登記時，該表格通常有以下2誤漏： 
（一）切結語缺漏「致他人受損害者」。 
（二）表尾立表人應為土地登記之「申請人」（寫「繼承人」也可以接受啦），但稅捐機關之繼承系統表因應稅捐之需要，表尾通常印製為「納稅義務人」。 
 
二、問：繼承系統表常見誤漏？答：
（一）格式不對（熱情大放送，標準格式請按這裡）。 
（二）直系血親卑親屬出生別或稱謂漏寫或寫錯。 
1.婚生子女以「長子、次子．．．長女、次女」表示。 
2.養子女以「養子、養女」表示，不列其生家之出生別。 
3.如果涉再轉或代位繼承，有孫子女為繼承人時，孫子女亦以其出生別「長子、次子．．．長女、次女」表示，不以「孫子、孫女」。 
（三）繼承情形（繼承、拋棄）未填寫。 
1.切結語誤漏（標準切結語為「如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任」）。 
2.立表人應為「申請人」（寫「繼承人」也可以啦，不過寫「納稅義務人」，就太離譜了）。 
3.立表日未寫或早於被繼承人死亡日。 
（四）身分證統一編號或住址（非法令規定系統表應記載事項，可省略）
 
三、問：遺產分割協議書常見補正問題？答：
（一）誤漏列繼承人 
1.拋棄繼承權者，已非繼承人，自不應列入協議書及參與協議。 
2.未拋棄繼承權者，即使未繼承不動產，仍為繼承人，應列入協議書並參與協議。 
3.不動產標的及權利範圍錯漏（乖乖地照登記簿填寫就對了，別自創，否則又要被補正了）。 
（二）標的由2以上繼承人繼承，各繼承人之權利範圍未表明或以「比例（率）」表示（總不能叫審查自己猜或替繼承人分配吧！） 
（三）所蓋印章與印鑑證明不符
1.拿錯印章。 
2.印鑑證明印章筆劃十分清楚（模模糊糊），協議書上的印章筆劃難以辨識（十分清楚）。 
3.協議書所蓋印章有（無）缺口（角），印鑑證明無（有）缺口（角）。 
（四）多頁間漏蓋全體繼承人騎縫章。 
（五）印花稅額應以「協議成立時不動產價值千分之一」為價值（內政部審查手冊第P210頁） 
（六）應檢附「正、副本」，非「正、影本」（申請土地登記應附文件法令補充規定第41點） 
 
四、問：繼承人因故無法全部會同申請繼承登記時該怎麼辦？答：為便於釐清地籍與稅籍資料，現行相關稅法及登記法令已配合修正或簡化，如部分繼承人因行蹤不明、感情不睦、因案通緝、遺產稅總額龐大無法繳納…等原因，致繼承人無法全體達成協議申辦分割繼承登記或分別共有登記，可由繼承人中之1人或數人依遺產及贈與稅法第41條之1、相關稅法及登記函令規定，按其法定應繼分比例繳納遺產稅款、登記規費、罰鍰、加徵之滯納金、利息後，依土地登記規則第120 條規定，由其為全體繼承人之利益，就被繼承人之土地，於法定期間6個月內，申請登記為「公同共有」。先申辦公同共有之登記，可避免被政府列冊管理而公開標售。
 
五、問：分割繼承登記之土地登記申請書，應該由何人列名及簽章？答：分割繼承登記之土地登記申請書，只要由「申請人」列名及簽章就可以了!所謂「分割繼承之申請人」，是指該分割繼承登記中，登記清冊所列不動產之繼承人囉。 
例如：被繼承人A，繼承人有B、C、D、E4人，其中B繼承人繼承高雄市鹽埕區之不動產、繼承人C繼承高雄市三民區不動產、繼承人D、E分別繼承股票及現金，則在本所申辦分割繼承登記時，申請人為「B」，在三民地政事務所申辦分割繼承登記時，申請人為「C」。
 
伍、他項權利設定篇 一、問：土地所有權人以土地或建物向金融機構提供擔保，需如何申辦抵押權設定登記？ 答：需檢附下列文件，向該管地政事務所申辦抵押權設定登記：
（一）登記申請書
（二）契約書正副本
（三）權利書狀
（四）身份證明文件〈身份證或戶口名簿影本切結蓋章或戶籍謄本〉
（五）委託書〈委託他人代理者檢附，如於登記申請書已載明委任關係者免附 )
 
二、問：辦理金融機構抵押權塗銷登記需檢附那些文件？答：需檢附申請書、申請人身份證明文件、抵押權塗消同意書及他項權利證明書辦理。
 
三、問：申辦抵押權塗銷，原發他項權利證明書遺失未能檢附者，如何辦理？答：申辦抵押權塗銷時，原他項權利證明書遺失未能檢附者，得附具他項權利人切結書辦理。他項權利人已交付他項權利證明書予申請人後才遺失，得由申請人切結遺失事實，並檢附他項權利人出具表示交付權利書狀之證明文件辦理塗銷登記，該他項權利證明書於登記完畢時公告註銷。